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Ein kurzer √úberblick

K√ľrzere Laufzeiten senken die Kosten
Entscheiden Sie sich f√ľr eine kurze Laufzeit! Je l√§nger die Laufzeit n√§mlich ist, desto teurer wird Ihr Kredit. Denken Sie aber an den Umstand, dass k√ľrzere Laufzeiten auch h√∂here Monatsraten bedeuten.

Beobachten Sie die Zinsentwicklung
Sie sollten die Entwicklungen am Markt beobachten; nur so k√∂nnen Sie sicher sein, einen g√ľnstigen Bauzins zu erhalten!

Nutzen Sie Ihr Eigenkapital
Investieren Sie gen√ľgend Eigenkapital, damit die Kreditsumme niedrig bleibt. Ratsam sind 20 bis 30 Prozent der Kreditsumme.

Der Traum zahlreicher Menschen? Ein eigenes Haus. Doch der Weg zu den eigenen vier Wänden ist nicht immer einfach. Vor allem stellt der Hausbau auch eine enorme finanzielle Belastung dar. Nur in den seltensten Fällen reicht das Eigenkapital, sodass am Ende immer ein Kredit notwendig wird, damit das Projekt auch realisiert werden kann.

 

Welche Finanzierungsm√∂glichkeiten stehen zur Verf√ľgung?

Die Bau- oder Immobilienfinanzierung hilft bei der Verwirklichung des Traums der eigenen vier W√§nde. Beachten Sie, dass f√ľr diese Finanzierung Fremd- und auch Eigenkapital erforderlich sind. Das Fremdkapital wird durch einen Kreditgeber zur Verf√ľgung gestellt. Im Regelfall werden Baukredite auch als Baufinanzierung bezeichnet. Wenn Sie sich mit dem Hausbau befassen oder eine Immobilie kaufen wollen, werden Sie feststellen, dass es unterschiedliche Finanzierungsformen gibt.

Annuitätendarlehen

¬†Das Annuit√§tendarlehen stellt eine klassische Immobilienfinanzierung dar. Sie bezahlen eine festgelegte Monatsrate, die sich aus Zins und Til gung zusammensetzt. Die monatliche Rate bleibt unver√§ndert; Sie wissen bereits zu Beginn der Finanzierung, wie hoch Ihre letzte monatliche Rate sein wird. Die √ľblichen Laufzeiten liegen zwischen 5 und 15 Jahren. Des Weiteren gibt es einen Tilgungssatz, den Sie selbst beeinflussen k√∂nnen.

Tipp: Das Annuit√§tendarlehen eignet sich f√ľr alle Personen, die sich den Traum einer Immobilien f√ľr den Eigengebrauch verwirklichen und dabei kein hohes Zinsrisiko eingehen m√∂chten.

Tilgungsdarlehen

Auch hier sind Zinsen f√§llig. Jedoch werden die Zins- und Tilgungsraten getrennt voneinander bezahlt. Die Tilgungsrate bleibt √ľber den gesamten Zeitraum unver√§ndert. Die Zinsrate reduziert sich hingegen mit der Zeit, da auch die Restschuld weniger wird. Das hei√üt, dass zu Beginn h√∂here finanzielle Belastungen gegeben sind, wobei die Gesamtbelastung am Ende deutlich geringer – als etwa bei einem Annuit√§tendarlehen – ausf√§llt.


Tipp: Das Tilgungsdarlehen eignet sich Personen, die mit einem fr√ľhzeitigen Rentenantritt spekulieren; dies vor allem, da die finanzielle Belastung – Monat f√ľr Monat – weniger wird. Jedoch sollte das Tilgungsdarlehen nur von Kreditnehmern genutzt werden, die auch wissen, dass sie in der Zukunft ein konstantes Einkommen beziehen werden.

Versicherungsdarlehen

Beim Versicherungsdarlehen handelt es sich um ein vorfinanziertes Darlehen. Der Kreditnehmer zahlt in eine sogenannte Kapitallebensversicherung ein, wobei die Laufzeit zu Beginn vereinbart wird. Die Monatsraten enthalten nur die Zinsen; das Darlehen wird erst nach dem Ablauf der Laufzeit getilgt. Damit der Kredit getilgt werden kann, muss die Versicherung aufgelöst werden.


Tipp: Das Versicherungsdarlehen lohnt sich nur, wenn der Kreditnehmer die Immobilie vermietet oder verpachtet und somit Steuervorteile geltend machen kann. Zu beachten ist, dass die Vertragslaufzeit (bei Miete oder Pacht) aber mindestens 12 Monate betragen muss.

endfällige Darlehen

Das endfällige Darlehen, auch als tilgungsfreies Darlehen bekannt, ist ein Kredit, bei welchem der Kreditnehmer nur die vereinbarten Kreditzinsen bezahlt. Die Tilgung der Finanzierung erfolgt Рim Rahmen einer Einmal-Zahlung Рam Ende der Laufzeit. Üblicherweise wird das endfällige Darlehen mit einer Kapitallebensversicherung kombiniert, sodass das erwirtschaftete Kapital zur Tilgung des Kredits verwendet werden kann.


Tipp: Das Darlehen eignet sich ausschlie√ülich f√ľr Kreditnehmer, die die Immobilie vermieten oder verpachten, sodass steuerliche Vorteile genutzt werden k√∂nnen.

variable Darlehen

Das variable Darlehen zeichnet sich vorwiegend durch die sehr niedrigen Zinss√§tze aus; die Zinsfestschreibung betr√§gt maximal sechs Monate. Danach orientieren sich die Zinsen am aktuellen Markt. Zu diesem Zeitpunkt kann der Kreditnehmer die Finanzierung aber zur G√§nze oder zum Teil tilgen – der Kreditnehmer muss keine Vorf√§lligkeitsentsch√§digung entrichten. Des Weiteren kann sich der Kreditnehmer aber auch f√ľr eine langfristige Zinsbindung entscheiden.


Tipp: Der Kredit ist f√ľr all jene Kreditnehmer empfehlenswert, die eine hervorragende Bonit√§t haben und ihr Einkommen durch etwaige Sondereinnahmen steigern k√∂nnen. Normale Kreditnehmer, die eine gew√∂hnliche Bonit√§t haben und √ľber ein fixes Einkommen verf√ľgen, sollten von dieser Variante Abstand nehmen, da es sich um ein risikoreiches Darlehen handelt. Das variable Darlehen kann auch mit dem Annuit√§tendarlehen kombiniert werden (Kombidarlehen).

Volltilgerdarlehen

Der Kreditnehmer bezahlt eine monatliche Rate, die sich aus einem Tilgungs- und Zinsanteil zusammensetzt. Bei dieser Finanzierung entscheidet der Kreditnehmer aber selbst, ab welchem Zeitpunkt er schuldenfrei sein m√∂chte. Anhand des Zeitraums werden in weiterer Folge die Raten festgelegt. Ein Vorteil des Volltilgerdarlehens? Die Zinsen bleiben – √ľber die gesamte Kreditlaufzeit – gleich. Nach der Laufzeit ist der Kredit auch zur G√§nze abbezahlt.

Tipp: Geeignet f√ľr Immobilienk√§ufer und Bauherren, die eine absolute Zinssicherheit wollen.Des Weiteren k√∂nnen Baufinanzierungen auch mit staatlichen F√∂rdermitteln kombiniert werden. Zu den bekanntesten F√∂rderkrediten geh√∂rt das KfW-Darlehen.

 

 

Was sollte Ich auf der Suche nach einer g√ľnstigen Baufinanzierung beachten?

Bevor Sie sich f√ľr ein Darlehen entscheiden, sollten Sie im Vorfeld ein paar Tipps und Tricks ber√ľcksichtigen, damit Sie sicher sein k√∂nnen, das beste Angebot unterfertigt zu haben.

Die Laufzeit

Entscheiden Sie sich f√ľr die passende Laufzeit. Schlussendlich hat die Laufzeit einen enormen Einfluss auf die H√∂he der Zinsen. Entscheiden Sie sich f√ľr eine lange Laufzeit, haben Sie die M√∂glichkeit einer langen Zinsbindung. So k√∂nnen Sie sich vor Zinserh√∂hungen sch√ľtzen.Je l√§nger die Laufzeit Ihres Kredits ist, desto teurer wird er aber am Ende. Die Zinsbindung wird n√§mlich nicht kostenlos zur Verf√ľgung gestellt; immer wieder m√ľssen Kreditnehmer, wenn Sie sich f√ľr eine lange Zinsbindung entscheiden, hohe Aufschl√§ge bezahlen.

Die k√ľrzere Laufzeit l√§sst – so der Umkehrschluss – den Kredit g√ľnstiger werden. Jedoch m√ľssen Sie sich bewusst sein, dass am Ende der Laufzeit eine Anschlussfinanzierung notwendig wird, die mitunter schlechtere Konditionen (h√∂herer Zinssatz) aufweist. Entscheiden Sie sich daher nur dann f√ľr eine sehr kurze Zinsbindung, wenn Sie auch in der Lage sind, das Darlehen am Ende komplett zu tilgen.

Die maximale Darlehenssumme

Bevor Sie sich f√ľr einen Kredit entscheiden, sollten Sie im Vorfeld genau durchrechnen, welche monatliche Rate Sie √ľberhaupt – problemlos – bezahlen k√∂nnen. Gehen Sie dabei folgenderma√üen vor:

  • 1.Analysieren Sie Ihre finanzielle Situation
  • 2.Die monatlichen Belastungen
  • 3.Die R√ľcklagen
Addieren Sie die monatlichen Einnahmen. Denken Sie bei den Einnahmen auch auf etwaige Wertpapiere oder Bausparguthaben – auch diese Summen sollten Sie ber√ľcksichtigen. Richten Sie den Blick auch in die Zukunft – gibt es mitunter Lebensversicherungen, die in den n√§chsten Jahren ausbezahlt werden oder m√∂gliche Erbschaften, die einen positiven Einfluss auf Ihre Finanzen haben k√∂nnen?
Addieren Sie alle Ausgaben! Denken Sie aber nicht nur an die monatlichen Ausgaben (Miete, Mitgliedsbeitr√§ge, Lebensmittel), sondern ber√ľcksichtigen Sie auch j√§hrliche Zahlungen (Versicherungspr√§mien).

Subtrahieren Sie die Ausgaben von den Einnahmen – am Ende bleibt ein √úberschuss, den Sie f√ľr die monatlichen Raten verwenden k√∂nnen. Dabei sollten Sie aber nicht den gesamten √úberschuss kalkulieren, sondern auch R√ľcklagen f√ľr Reparaturen, Urlaube und sonstige Ausgaben ber√ľcksichtigen. Kalkulieren Sie nicht zu knapp!

Am Ende bleibt die monatliche Summe, die tats√§chlich f√ľr die monatlichen Raten verwendet werden kann. Anhand der Summe k√∂nnen Sie nun die H√∂he der Kreditsumme berechnen.

Das Eigenkapital

Zudem sollten Sie sich auch √ľberlegen, wie viel Eigenkapital Sie investieren m√∂chten. Finanzexperten empfehlen 20 Prozent bis 30 Prozent der Gesamtkosten. Jedoch gibt es auch Finanzierungsm√∂glichkeiten, die kein Eigenkapital erfordern. So k√∂nnen Sie sich auch f√ľr einen Kredit entscheiden, obwohl Sie kein eigenes Verm√∂gen haben. Denken Sie aber an den Umstand, dass die Banken bessere Zinsen anbieten, wenn Sie ein Eigenkapital vorweisen k√∂nnen. Die Zinsen werden aber nicht nur vom Eigenkapital beeinflusst; folgende Faktoren beeinflussen die Baugeldzinsen:

  • Das Vorhaben: M√∂chten Sie eine Immobilie bauen, kaufen oder ben√∂tigen Sie nur eine Anschlussfinanzierung?

  • Der Objektwert: Welchen Wert hat die Immobilie?

  • Die Lage: Ein Haus, das sich in einer Gro√üstadt befindet, ist im Regelfall teurer als eine Immobilie auf dem Land

  • Die Nettodarlehenssumme: Der tats√§chliche Betrag kann die Zinsen dr√ľcken oder auch erh√∂hen

  • Die Bonit√§t: Sie haben eine gute Bonit√§t? Dann freuen Sie sich auf bessere Konditionen und niedrigere Zinsen

  • Die Fixierung der Bauzinsen: Eine langfristige Zinsbindung ist zwar von Vorteil, muss aber auch zus√§tzlich bezahlt werden

  • Die Geldmarkt-Entwicklung: Beobachten Sie den Markt – nur so k√∂nnen Sie g√ľnstige Zinsen erhalten!

Die aktuellen Bauzinsen

In den letzten Jahren gab es Zinsen f√ľr Baukredite. Nat√ľrlich sind nicht nur nationale und auch internationale Geldmarktentwicklungen von Bedeutung, sondern auch die individuellen Rahmenbedingungen des einzelnen Kreditantragstellers. Es waren die niedrigen Zinsen, die dazu f√ľhrten, dass immer mehr Menschen einen Kredit aufgenommen haben, um sich den Traum von den eigenen vier W√§nden zu erf√ľllen. Nat√ľrlich sind es die konkreten Umst√§nde, die in weiterer Folge dazu f√ľhren, wie hoch oder niedrig die Zinsen tats√§chlich ausfallen. Pauschale Zahlen k√∂nnen nicht genannt werden.

Aus diesem Grund sollten Sie im Vorfeld die unterschiedlichen Angebote vergleichen. Vergessen Sie dabei nicht auf sogenannte Direktbanken: Direktbanken, also Einrichtungen, die auf ein Filialnetz verzichten, geben die Einsparungen an ihre Kunden weiter, sodass hier oftmals bessere Konditionen gewährt werden können. Jedoch sind auch andere Faktoren von Bedeutung, sodass ein Vergleich der Zinsen unerlässlich ist.

Wer noch nicht wei√ü, wann er endg√ľltig mit dem Bauvorhaben beginnen m√∂chte oder noch keine Immobilie gefunden hat, die er unbedingt kaufen m√∂chte, kann den Markt beobachten und im g√ľnstigsten Moment zuschlagen. Folgende Faktoren sollten Sie f√ľr die Prognose der Bauzinsen ber√ľcksichtigen:

  • Die wirtschaftliche Lage: Ist die wirtschaftliche Lage schlecht, sind risikoarme Immobilienkredite eine Sicherheit f√ľr die Bank, da sie g√ľnstig erh√§ltlich sind

  • Staatsanleihen: Staatsanleihen sind die einzige Anlageform, die f√ľr die Banken noch sicherer als Immobilienkredite sind – werden die Anleihen teurer, werden sie auch attraktiver, sodass es zu einem Zinsanstieg kommt

  • Nachfrage: Entscheiden sich, aufgrund der niedrigen Zinsen, immer mehr Bauherren f√ľr einen Immobilienkredit, kann es – wenn es zu einer S√§ttigung kommt – ebenfalls zu einem Anstieg des Zinssatzes kommen

  • Die Europ√§ische Zentralbank (EZB): Ein niedriger Leitzins sorgt f√ľr g√ľnstige Kredite. Werden hingegen Staatsanleihen von Krisenl√§ndern gekauft, werden diese attraktiver, sodass es zu einem Anstieg des Zinssatzes kommt

Was Sie √ľber die Baufinanzierung wissen sollten

Im Regelfall werden mit der Baufinanzierung die Kosten f√ľr den Bau oder den Kauf einer Immobilie abgedeckt. Kaufnebenkosten, dazu geh√∂ren etwa die Geb√ľhren des Notars, die Spesen f√ľr die Eintragung in das Grundbuch oder auch die Maklerprovision, werden von vielen Kreditnehmern mit dem Ersparten, also dem Eigenkapital, bezahlt. Hat der Kreditnehmer kein eigenes Verm√∂gen, k√∂nnen die Nebenkosten aber durch eine aufgestockte Kreditsumme beglichen werden.

Immobilienkredite sind zweckgebunden, sodass das Geld nur f√ľr Ma√ünahmen verwendet werden darf, die mit der Immobilie zu tun haben. Hier spricht die Bank von “wohnwirtschaftlichen Zwecken”. Dabei kann es sich um die Renovierung oder den Kauf einer Immobilie handeln, wobei auch die Anschaffung einer Einbauk√ľche unter “wohnwirtschaftliche Zwecke” f√§llt.

Die Baufinanzierung kann allen Personen empfohlen werden, die nicht mehr die Rolle des Vermieters einnehmen m√∂chten, sondern viel lieber zum Eigent√ľmer mutieren wollen. Fakt ist: Ein Eigenheim ist, auf lange Sicht gesehen, nat√ľrlich g√ľnstiger als eine gew√∂hnliche Mietwohnung; es ist jedoch wichtig, dass Sie – und auch Ihr Partner – ein konstantes Einkommen beziehen. Nur so k√∂nnen Sie die Kreditraten auch in den kommenden Jahren problemlos bezahlen.

Es gibt heutzutage kaum ein Geldinstitut, das keinen Bau- oder Immobilienkredit anbietet. Ob Sparkassen, Geschäftsbanken oder Hausbanken Рselbst Direktbanken bieten immer wieder Baufinanzierungen an.

 

So kommen Sie zu Ihrer Baufinanzierung

Es gibt zahlreiche Kreditangebote – damit Sie auch das beste Angebot finden, sollten Sie im Vorfeld einen Baufinanzierungs-Vergleich durchf√ľhren. Mithilfe des Online-Rechners k√∂nnen Sie sich einen √úberblick verschaffen, welche Kreditangebote von den Banken zur Verf√ľgung gestellt werden.

  • Tragen Sie den Kaufpreis und auch den m√∂glichen Standort ihres Wunschobjektes in die vorgesehenen Felder des Vergleichsrechners ein und w√§hlen Sie die Art Ihres Vorhabens

  • Klicken Sie danach auf “Zinsen berechnen”

  • Sie erhalten in weiterer Folge eine √úbersicht – hier erhalten Sie die Information, welche Kreditangebote derzeit zur Verf√ľgung stehen

  • Damit das Angebot individuell angepasst werden kann, verfeinern Sie in weiterer Folge die Angaben – nutzen Sie die Regler, damit Sie den Kaufpreis, die Kaufnebenkosten und auch das Eigenkapital hinzuf√ľgen k√∂nnen; Sie k√∂nnen auch die Tilgungsrate und auch die Zinsbindungsfrist festlegen

  • Vergleichen Sie die unterschiedlichen Angebote und achten Sie auf Kundenbewertungen

  • Haben Sie schlussendlich das passende Angebot gefunden, k√∂nnen Sie auf “Weiter” klicken – Sie gelangen nun auf das Kontaktformular

  • Geben Sie den aktuellen Stand des Immobilienkaufs an, f√ľgen Sie Ihre Kontaktdaten hinzu und hinterlassen Sie – sofern gew√ľnscht – eine pers√∂nliche Nachricht

  • Kontaktieren Sie den Anbieter

 

 

Das angepasste Finanzierungsangebot

Der Anbieter hat Ihre Nachricht erhalten und wird in weiterer Folge ein individuelles Finanzierungsangebot erstellen. Ber√ľcksichtigen Sie die Laufzeit, die Monatsrate und auch den Zinssatz. Entsprechen die Vorgaben Ihren W√ľnschen oder gibt es mitunter noch Faktoren, die ge√§ndert werden m√ľssen? Sind Sie mit dem √ľbermittelten Angebot zufrieden, m√ľssen Sie folgende Unterlagen einreichen:

  • Arbeitsvertrag
  • Einkommensnachweise der letzten drei Monate
  • Nachweis √ľber Ihr Eigenkapital
  • Angaben zur Immobilie (Gr√∂√üe, Lage, Wert, …)
  • Unterfertigter Immobilienvertrag
  • Detaillierte Aufstellung der Kosten

Zudem m√ľssen Sie auch angeben, ob Sie bereits Kreditnehmer sind; das ist f√ľr den Kreditgeber besonders wichtig, da er in weiterer Folge auch Ihre Liquidit√§t einsch√§tzen muss. Die Bonit√§tspr√ľfung beinhaltet auch eine SCHUFA-Abfrage. Da das Pr√ľfverfahren mehrere Tage dauern kann, sollten Sie ein Zeitfenster von rund vier Wochen einplanen. Im Regelfall wird der Antrag bereits nach einer Woche abgewickelt.

Bekannte Banken, die mit vielen Anfragen zu tun haben, können jedoch mitunter länger beschäftigt sein, sodass die Entscheidung, ob Ihrem Antrag stattgegeben wird oder nicht, zwei bis drei Wochen dauern kann. Die Auszahlung, nachdem die Bank ihre Zustimmung erteilt hat, dauert zwei bis drei Werktage.

Nat√ľrlich kann die Bank den Antrag ablehnen. Auch dann, wenn alle Unterlagen rechtzeitig √ľbermittelt wurden, hei√üt das noch lange nicht, dass dem Kreditantrag stattgegeben werden muss. Die Gr√ľnde, warum Ihr Kreditantrag abgelehnt werden kann, sind vielf√§ltig: So k√∂nnen eine fehlende Bonit√§t oder auch fehlende Sicherheiten die Gr√ľnde sein, warum dem Kreditantrag nicht zugestimmt werden kann.

Wird der Antrag von Seiten der Bank abgelehnt, sollten Sie nat√ľrlich nach dem Grund fragen. Mitunter k√∂nnen Sie etwaige Probleme aus der Welt schaffen oder versuchen, wenn Sie eine andere Bank kontaktieren, die Ablehnungsgr√ľnde im Vorfeld zu beseitigen.

Ber√ľcksichtigen Sie, dass folgende Ablehnungsgr√ľnde zum Problem werden k√∂nnen: Sie befinden sich noch in der Probezeit, Sie haben ein geringes Einkommen, Sie haben einen befristeten Arbeitsvertrag oder sind noch keine drei Jahre selbstst√§ndig t√§tig. Ein weiterer Grund, der es Ihnen fast unm√∂glich machen wird, einen Kredit zu bekommen, ist der negative Schufa-Eintrag.

Sie werden nat√ľrlich, wenn Sie einen oder mehrere Gr√ľnde erf√ľllen, die dazu f√ľhren, dass die Kreditantr√§ge abgelehnt werden, eine Alternative ben√∂tigen. Hier r√ľckt der Privatkredit in den Vordergrund. Privatkredite k√∂nnen von Freunden oder Familienmitgliedern zur Verf√ľgung gestellt werden. Im Internet finden sich auch zahlreiche Online-Plattformen, die Kredite von Privatpersonen vermitteln. Zudem k√∂nnen Sie auch einen Auslandskredit, etwa aus der Schweiz, aufnehmen. Der “Schweizer Kredit” wird auch als schufafreier Kredit bezeichnet; ausl√§ndische Banken verzichten in der Regel auf eine Schufa-Abfrage.

 

Die Umschuldung der Baufinanzierung

Im Regelfall können Baufinanzierungen erst später umgeschuldet werden. Der Hintergrund? Die Vorfälligkeitsentschädigung. Eine (kostenfreie) Umschuldung kann erst nach dem Ende der Zinsbindung vorgenommen werden.

Haben Sie einen neuen Kreditgeber gefunden, muss die Grundschuld √ľbertragen werden. Hier fallen Geb√ľhren an: 0,3 Prozent der noch offenen Kreditsumme. In vielen F√§llen werden die Geb√ľhren aber von der neuen Bank – also dem neuen Kreditgeber – √ľbernommen.

Der Zeitaufwand ist gering: F√ľhren Sie abermals einen Vergleich durch, finden Sie das passende Angebot und kontaktieren Sie den potentiellen Kreditgeber. √úbersenden Sie die Unterlagen und warten Sie, ob der neue Anbieter Ihrem Vorhaben zustimmt oder nicht. Stimmt der Kreditgeber dem Antrag zu, unterfertigen Sie den Vertrag – fertig. Ihre Arbeit ist somit getan – die restliche Arbeit wird von der Bank √ľbernommen.

Tipp: Warten Sie die Zinsbindungsfrist ab! Normalerweise stimmt die Bank der Umschuldung nicht zu, wenn noch eine Zinsbindungsfrist besteht. Es gibt aber Institute, die dem Vorhaben Рnoch innerhalb der Zinsbindungsfrist Рzustimmen, jedoch in weiterer Folge eine Vorfälligkeitsentschädigung in Rechnung stellen.

Die Vorf√§lligkeitsentsch√§digung und die Wechselgeb√ľhren stellen zwei Kostenfaktoren dar, die keinesfalls untersch√§tzt werden d√ľrfen. Am Ende sind die Kosten, die f√ľr die Umschuldung entstehen, teurer als das tats√§chliche Zinsersparnis, sodass Sie besser auf den Ablauf der Zinsbindungsfrist warten sollten.

 

Kann eine Baufinanzierung auch ohne Eigenkapital aufgenommen werden?

Normalerweise setzt sich die Immobilienfinanzierung aus Fremd- und Eigenkapital zusammen. Verf√ľgen Sie aber √ľber kein Eigenkapital oder m√∂chten Ihr Verm√∂gen nicht investieren, k√∂nnen Sie auch eine Immobilienfinanzierung ohne Eigenkapital aufnehmen.

Vorteile

  • Sie k√∂nnen die Niedrigzinsphasen ausnutzen
  • Sie sind- aufgrund der h√∂heren Mindesttilgungsraten – fr√ľher schuldenfrei
  • Ihr Eigenkapital bleibt bestehen, sodass Sie noch √ľber einen finanziellen Polster verf√ľgen
  • Erm√∂glicht den Hauskauf oder Bau schon in jungen Jahren

Nachteile

  • H√∂herer Zinssatz
  • Finanzierungen ohne Eigenkapital, also Vollfinanzierungen, haben eine h√∂here Gesamtbelastung
  • √Ąndert sich Ihre finanzielle Situationen, kann es zu finanziellen Engp√§ssen kommen

 

Entscheiden Sie sich f√ľr eine Baufinanzierung ohne Eigenkapital, gehen Sie ein automatisch h√∂heres Risiko ein, wobei Besserverdiener, wenn Sie sich f√ľr eine Vollfinanzierung entscheiden, von der Niedrigzinsphase profitieren. Fakt ist: Am Ende m√ľssen Sie die Vor- und Nachteile abw√§gen und f√ľr sich selbst entscheiden, ob Sie lieber Ihr Eigenkapital investieren oder sich doch f√ľr eine Vollfinanzierung entscheiden.

Achtung: Beamte und Selbstständige sind Sonderfälle!
Selbstständige und Freiberufler haben es schwerer als Angestellte. Schlussendlich fehlen die regelmäßigen Einnahmen. Der Kreditgeber hat bei der Berechnung des Ausfallsrisikos Schwierigkeiten, sodass er oftmals den Kreditantrag ablehnt, wenn der Antragsteller kein regelmäßiges Einkommen nachweisen kann.

Das bedeutet aber nicht, dass Selbstst√§ndige keine Baufinanzierung erhalten. Sie m√ľssen eine Gewinn- und Verlustrechnung (der letzten drei Jahre) vorlegen. Kann der Selbstst√§ndige die Bank √ľberzeugen, dass er gen√ľgend Geld lukriert, stimmt die Bank dem Antrag zu. R√ľckl√§ufige Einnahmen oder schwankende Eink√ľnfte sind hingegen problematisch – im Regelfall lehnt die Bank den Antrag ab.

Bei Beamten ist das genaue Gegenteil der Fall – hier werden Baufinanzierungen mit ausgesprochen guten Konditionen angeboten. Der Beamte bezieht ein sicheres Einkommen, sodass er nur ein geringes Ausfallsrisiko darstellt. Das bedeutet aber nicht, dass der Beamte das erstbeste Angebot unterfertigen sollte; auch hier gibt es eklatante Unterschiede, sodass auch der Beamte einen Kreditvergleich durchf√ľhren muss.


 

Fragen und Antworten


Wie viel Eigenkapital benötigen Sie?

Wie viel Eigenkapital benötigen Sie?

Das Eigenkapital stellt definitiv den wichtigsten Faktor einer Baufinanzierung dar. Je mehr Eigenkapital zur Verf√ľgung steht, desto weniger Fremdkapital ben√∂tigen Sie. Haben Sie ein geringes Verm√∂gen, geht die Bank von einem h√∂heren Ausfallsrisiko aus. Aus diesem Grund werden Zinsaufschl√§ge verlangt – die Bank l√§sst sich somit das erh√∂hte Risiko bezahlen. Die H√∂he der Kreditzinsen wird durch den Immobilienwert, die Laufzeit, die Tilgungsh√∂he und auch vom Eigenkapital beeinflusst.

Finanzexperten empfehlen ein Eigenkapital in der H√∂he von 20 Prozent bis 30 Prozent des Bau- bzw. Kaufpreises. Jedoch sollten Sie gro√üz√ľgig planen und auch R√ľcklagen anlegen; √ľberraschende Kosten, die in den n√§chsten Monaten und Jahren nie ausgeschlossen werden k√∂nnen, sollten mit der finanziellen Reserve gemeistert werden. Investieren Sie Ihr gesamtes Verm√∂gen, k√∂nnen unvorhergesehene Kosten zum finanziellen Problem werden.


Kann das Eigenkapital auch durch die Eigenleistung ersetzt werden?

Kann das Eigenkapital auch durch die Eigenleistung ersetzt werden?

Experten sprechen immer wieder vom “gr√ľnen Daumen”, der zu den “unverg√ľteten Eigenleistungen” z√§hlt, wenn Sie sich f√ľr einen Neubau entscheiden. Legen Sie selbst Hand an, k√∂nnen Sie sehr wohl Geld sparen. In vielen F√§llen k√∂nnen Sie so auch bei der Finanzierungssumme sparen. Boden verlegen, W√§nde streichen – der versierte Handwerker wird kein Problem mit diesen Aufgaben haben.

Dennoch bedeutet das nicht, dass die Bank automatisch bessere Konditionen anbietet, wenn Sie selbst zum Handwerker mutieren. Sie können zwar die Gesamtkosten reduzieren, profitieren aber nur selten von besseren Konditionen.

Nat√ľrlich besteht auch die Gefahr, dass Sie sich falsch einsch√§tzen und am Ende mit den Aufgaben √ľberfordert sind. Zudem untersch√§tzen viele Bauherren die Kosten f√ľr das anfallende Baumaterial. Ein weiterer Nachteil – es gibt keine Garantie f√ľr die erbrachten Arbeiten. Ber√ľcksichtigen Sie daher die Faustregel, dass Sie nie mehr als 10 Prozent der anfallenden Bausumme als Eigenleistung verplanen sollten.


Ist nur der Zinssatz von Bedeutung?

Ist nur der Zinssatz von Bedeutung?

Der Zinssatz mag zwar eine hohe Aussagekraft √ľber die Konditionen der Finanzierung haben, ist aber nicht der einzige Punkt, der ber√ľcksichtigt werden muss. Der Zinssatz ist, verglichen mit den Kosten einer Mietwohnung, nur die “Kaltmiete”. Der Effektivzinssatz, der die Zinsbindungsfrist, die H√∂he der Tilgung, die Vermittlungs- und auch Bearbeitungsgeb√ľhren enth√§lt, ist zwar aussagekr√§ftig, beinhaltet aber keine Kontof√ľhrungsgeb√ľhren, keine Bereitstellungszinsen, keine Sch√§tzkosten und auch keine Teilauszahlungszuschl√§ge. Jene Kosten k√∂nnen – je nach Anbieter – variieren, sodass das Angebot, das zu Beginn scheinbar g√ľnstig gewirkt hat, am Ende tats√§chlich teuer ist.

Am Ende gibt die H√∂he der Restschuld eine tats√§chliche Auskunft dar√ľber, wie g√ľnstig die Finanzierung wirklich ist. Nur dann, wenn bei gleichen monatlichen Raten und gleicher Tilgung der Zinsbindung eine geringe Restschuld verbleibt, kann von einem guten (oder g√ľnstigen) Angebot gesprochen werden. Des Weiteren sind auch die Leistungen des Kreditgebers von Bedeutung: Sind Zwischentilgungen mit oder ohne Aufschlag m√∂glich oder kann die Tilgung auch ausgesetzt werden? Jene Faktoren d√ľrfen keinesfalls untersch√§tzt werden.


Macht die Ein-Prozent-Tilgung √ľberhaupt noch Sinn?

Macht die Ein-Prozent-Tilgung √ľberhaupt noch Sinn?

Fakt ist: Je niedriger die Tilgung, desto teurer wird die Finanzierung, da der Schuldenberg nur sehr langsam schrumpft. Zu Beginn der 1990er-Jahre, als die Bauzinsen noch extrem hoch waren, entschieden sich immer mehr Bauherren f√ľr die sogenannte Ein-Prozent-Tilgung. Warum dieses Modell, das ausschlie√ülich bei hohen Zinsen von Vorteil ist, noch immer existiert, kann nicht erkl√§rt werden. Wer sich f√ľr ein halbes Prozent mehr Tilgung entscheidet, kann die Laufzeit um einige Jahre verk√ľrzen.

Wer sich f√ľr eine steigende Tilgung entscheidet, kann nicht nur die Laufzeit verk√ľrzen, sondern hat zudem auch weniger Unkosten. Die Ein-Prozent-Tilgung war zwar zu Beginn der 1990er-Jahre ein beliebtes Modell, sollte heute aber nicht mehr zur Anwendung kommen.


Sind kurze Kreditlaufzeiten von Vorteil?

Sind kurze Kreditlaufzeiten von Vorteil?

Kurze Kreditlaufzeiten sind dann ratsam, wenn die Zinsen hoch sind, die baldige Senkung aber bevorsteht. Heute ist das Zinsniveau derart niedrig, dass Kreditnehmer gut beraten sind, wenn sie sich f√ľr eine l√§ngere Zinsbindungsfrist entscheiden. Derart g√ľnstige Zinsen werden n√§mlich – und hier sind sich alle Experten einig – so schnell nicht wieder angeboten werden.

Wenn Sie jetzt aber glauben, sich f√ľr Jahrzehnte an Ihre Bank binden zu m√ľssen, liegen Sie falsch: M√∂chten Sie den Kredit vorzeitig tilgen oder k√ľndigen, werden Sie eine Vorf√§lligkeitsentsch√§digung bezahlen m√ľssen. Jedoch wird die Vorf√§lligkeitsentsch√§digung nur f√§llig, wenn der Kredit innerhalb von zehn Jahren getilgt werden soll. Ist die 10-Jahres-Frist abgelaufen, k√∂nnen Sie jeden Kredit – kostenfrei – tilgen.

Die Tilgungsfrist bel√§uft sich auf sechs Monate. Der Vorteil: Ihre Zinsbindung betr√§gt 15 Jahre – nach 10 Jahren k√∂nnen Sie den Kredit kostenfrei tilgen, wobei Sie f√ľnf Jahre Zeit haben, die Zinsentwicklung zu verfolgen. Gegebenenfalls k√∂nnen Sie dann zuzuschlagen, wenn die Zinsen besonders niedrig sind.


Sollte die Kreditsumme aufgeteilt werden?

Die Kreditsumme kann nat√ľrlich in mehrere Teildarlehen mit unterschiedlichen Tilgungss√§tzen und verschiedenen Zinsfestschreibungen gesplittet werden. Dieses Vorhaben hat zwei Vorteile: Einerseits k√∂nnen Sie die langfristigen Belastungen noch besser auf Ihre finanzielle Situation abstimmen, andererseits ist dieses Vorhaben zu empfehlen, wenn Sie nach einigen Jahren Sonderzahlungen leisten.

Jedoch gib es auch einen Haken, den die Banken durchaus gerne verschweigen: Wenn Sie unterschiedliche Kreditlaufzeiten w√§hlen, k√∂nnen Sie sp√§ter kaum noch Ihre Bank wechseln. Sie vereinbaren einen kurzfristigen Kredit, der eine Laufzeit von f√ľnf Jahren hat und entscheiden sich auch f√ľr eine Finanzierung, die eine Laufzeit von 15 Jahren hat: Das Darlehen, das die l√§ngere Laufzeit hat, wird im Grundbuch an die erste Stelle gesetzt – danach folgt das k√ľrzere Darlehen.

Ben√∂tigen Sie – nachdem das k√ľrzere Darlehen abgelaufen ist – eine Anschlussfinanzierung, werden die Kreditgeber den Kreditantrag ablehnen oder hohe Zinsaufschl√§ge verrechnen, da Sie bereits einen Kredit und somit eine schlechtere Bonit√§t haben.


Sollten Sie ausschließlich Ihre Hausbank kontaktieren?

Sollten Sie ausschließlich Ihre Hausbank kontaktieren?

Nat√ľrlich k√∂nnen Sie mit Ihrer Hausbank Kontakt aufnehmen, sollten aber auch Angebote von anderen Banken einholen. Der Vorteil der Hausbank: Die Bank kennt Sie bereits, wei√ü, dass Sie regelm√§√üige Einnahmen haben und wei√ü zudem auch, dass Sie Ihre Rechnungen rechtzeitig bezahlen. Eine andere Bank, bei der Sie noch nie Kunde waren, wird Sie – im wahrsten Sinne des Wortes – auf Herz und Nieren √ľberpr√ľfen. Vielleicht sind Sie unsicher, ob

Sie ihre Finanzen tats√§chlich vor einer fremden Bank offenlegen wollen. Andererseits – Sie glauben nur, dass die Hausbank Ihr pers√∂nlicher Freund ist. Die Hausbank ist, auch wenn Sie schon jahrelang Kunde sind, nur ein Gesch√§ftspartner, der Ihnen am Ende einen Kredit verkaufen will. Blenden Sie daher den emotionalen Teil aus und holen Sie auch Angebote von anderen Banken ein. Am Ende ist es wichtig, dass Sie sich f√ľr das Kreditangebot entscheiden, das die besten Konditionen hat. Wenn es Ihre Hausbank ist, haben Sie Gl√ľck gehabt.

Gewinnt eine andere Bank, sollten Sie das Angebot annehmen. Schlussendlich bedeutet das nicht, dass Sie Ihr Gehaltskonto oder Sparbuch, das von Ihrer Hausbank betreut wird, k√ľndigen m√ľssen. Sie k√∂nnen weiterhin Kunde bei der Hausbank bleiben, den Kredit aber von einem anderen Institut beziehen.


Ab wann sinkt die Belastung?

Ab wann sinkt die Belastung?

In der Regel wird die Immobilie √ľber ein sogenanntes Annuit√§tendarlehen finanziert. Die monatlichen Raten bleiben, im Gegensatz zu einem Tilgungsdarlehen, unver√§ndert. Was Sie hier an Zinsen (durch den immer kleiner werdenden Schuldenberg) einsparen, wird durch die h√∂here Tilgung wieder ausgeglichen. Entscheiden Sie sich f√ľr ein Annuit√§tendarlehen, sind Sie fr√ľher schuldenfrei.

Bedenken Sie, dass Sie nach einigen Jahren einen nicht zu untersch√§tzenden Teil Ihrer Gesamtschuld abbezahlt haben. W√§re also ein sp√§teres Anschlussdarlehen g√ľnstiger, da kleinere Raten zu bezahlen sind? Nein. Sie bekommen heute derart g√ľnstige Zinsen, sodass Sie – wenn Sie in 10 oder 15 Jahren eine Anschlussfinanzierung ben√∂tigen – definitiv einen h√∂heren Zinssatz erhalten werden. Die geringere Schuld bedeutet also nicht, dass der Kredit tats√§chlich g√ľnstiger wird.

Hier k√∂nnte das Forward-Darlehen das Problem l√∂sen: Endet Ihre Zinsbindung innerhalb der n√§chsten 60 Monate, k√∂nnen Sie sich das aktuelle Zinsniveau sichern. Sie schlie√üen heute das Forward-Darlehen ab, wobei die Auszahlung erst zu einem vereinbarten Zeitpunkt – innerhalb der n√§chsten 60 Monate – erfolgt. Auch wenn die “Wartezeit” bezahlt werden muss, ist der Zinsaufschlag derart gering, dass Sie definitiv profitieren werden.


Werden staatliche Förderungen angeboten?

Werden staatliche Förderungen angeboten?

Viele Förderungen gibt es nicht. So hat der Staat die Eigenheimzulage gestrichen; auch der Bau (oder Kauf) einer Immobilie kann nicht mehr steuerlich geltend gemacht werden. Es gibt aber noch immer staatlich geförderte Kredite.

Hier r√ľckt die KfW-Bank in den Vordergrund. Das Institut unterst√ľtzt mittelst√§ndische Betriebe, Studenten und auch Bauherren. Der Vorteil? Die KfW-Bank ist f√ľr ihre zinsg√ľnstigen Kredite bekannt. Belohnt werden vor allem Bauherren, die sich f√ľr ein umwelt- und energiebewusstes Haus entscheiden oder eine Immobilie erwerben, die danach derart saniert wird, dass sie einem KfW-Effizienzhaus entspricht.

Zu beachten ist, dass die KfW nie direkt vermittelt, sondern eine Hausbank zwischengeschaltet wird. Dieses Vorhaben hat Vor- und Nachteile: Es gibt Institute, die die Konditionen der F√∂rderbank √ľbernehmen, aber auch Banken, die mit Aufschl√§gen verdienen wollen. Auch hier ist es wichtig, dass Sie im Vorfeld einen Vergleich der unterschiedlichen Kreditangebote durchf√ľhren.


Worin unterscheiden sich Nominal- und Effektivzins bei Bau- und Hypothekenzinsen?

Worin unterscheiden sich Nominal- und Effektivzins bei Bau- und Hypothekenzinsen?

Ein Kredit verursacht Nebenkosten, die jedoch gerne verschwiegen werden. Dies deshalb, da der Kreditgeber immer nur vom Nominalzins berichtet. Aus diesem Grund sollten Sie unbedingt die Effektivzinsen vergleichen. Die Effektivzinsen geben Ihnen einen Einblick, welche effektiven Kosten auf Sie zukommen werden. Im Effektivzins sind alle Kreditkosten und auch Geb√ľhren f√ľr die Zinsbindungsfrist und auch die Verrechnung von Tilgungs- und Zinsleistungen enthalten.

Beim Nominalzins handelt es sich nur um den Nennbetrag des Kredits. In der Theorie w√§re es daher logisch, wenn der Effektivzins den monatlichen Belastungen entspricht. Das ist jedoch nicht der Fall. Der Effektivzins beinhaltet n√§mlich noch immer nicht alle Faktoren: So gibt es “versteckte” Nebenkosten, die nicht im Effektivzins enthalten sind – so etwa die Bereitstellungszinsen, die Kontof√ľhrungsgeb√ľhren oder etwaige Sch√§tzkosten.


F√ľr welche Zinsbindungsfrist sollten Sie sich entscheiden?

F√ľr welche Zinsbindungsfrist sollten Sie sich entscheiden?

Hier gibt es keine pauschale Antwort. Eine lange Zinsbindungsfrist mag zwar teuer sein, ist aber durchaus sicher. Wer sich f√ľr einen langfristigen Kredit entschieden hat, schlie√üt zudem auch die M√∂glich aus, irgendwann eine Umschuldung vornehmen zu k√∂nnen, sodass er keinen g√ľnstigeren Kreditvertrag erh√§lt. Heute liegen die Bauzinsen bei rund 1,5 Prozent – das ist rekordverd√§chtig. Kein Wunder, dass viele Bauherren der Meinung sind, diesen Zinssatz so lange wie m√∂glich halten zu wollen. Holen Sie im Vorfeld gen√ľgend Angebote ein und beachten Sie die Vor- und Nachteile; am Ende m√ľssen Sie selbst die Entscheidung treffen, ob Sie lieber mit besseren Konditionen spekulieren oder doch die totale Zinssicherheit wollen.


Hypothek oder Grundschuld - was ist der Unterschied?

Hypothek oder Grundschuld – was ist der Unterschied?

Heutzutage wurden bereits zahlreiche Hypotheken von der sogenannten Grundschuld abgel√∂st. Hier sichert sich der Gl√§ubiger ab – kann der Kreditnehmer die Raten nicht bezahlen, verkauft der Gl√§ubiger den Grund. Da die Hypothek – verglichen mit der Grundschuld – einen h√∂heren Arbeitsaufwand bedeutet und zudem kostenintensiver ist, entscheiden sich immer mehr Gl√§ubiger f√ľr die Grundschuld, die in weiterer Folge im Grundbuch eingetragen wird.

Die Grundschuld kann auch dann bestehen, wenn keine konkreten Forderungen des Kreditgebers bestehen. So wird die Grundschuld nicht nur bei langfristigen Krediten genutzt, sondern auch bei k√ľrzeren Darlehenslaufzeiten oder wechselnden Finanzierungen. Die Hypothek erlischt zudem erst dann, wenn Sie alle Forderungen bezahlt haben. Die Grundschuld entspricht zudem der H√∂he des Kredits.


Die Immobilie wird verkauft - was passiert mit der Finanzierung?

Die Immobilie wird verkauft – was passiert mit der Finanzierung?

Ist der Kreditnehmer nicht mehr der Eigent√ľmer der Immobilie, entsteht ein automatisches Sonderk√ľndigungsrecht. Wird der Kredit erst nach zehn Jahren gek√ľndigt, fallen keine Kosten an – wird die Finanzierung innerhalb der 10-Jahres-Frist gek√ľndigt, wird eine Vorf√§lligkeitsentsch√§digung f√§llig. Jedoch kann der neue K√§ufer die Baufinanzierung √ľbernehmen. Die Bank stimmt dem Vorhaben aber nur zu, wenn der neue K√§ufer auch √ľber eine gute Bonit√§t verf√ľgt.


Welche Vor- und Nachteile sind bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu ber√ľcksichtigen?

Welche Vor- und Nachteile sind bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu ber√ľcksichtigen?

Die Vollfinanzierung, also die Baufinanzierung ohne Eigenkapital, wird wie die klassische Baufinanzierung mit Eigenkapital abgeschlossen. Die Vorteile: Auch junge Menschen, die noch kein Verm√∂gen angespart haben, k√∂nnen sich den Traum der eigenen vier W√§nde erf√ľllen; zudem profitieren Kreditnehmer von der aktuellen Niedrigzinsphase, sodass das angesparte Verm√∂gen f√ľr unerwartete Kosten genutzt werden kann.

Zu beachten ist, dass es nur selten g√ľnstige Baufinanzierungen ohne Eigenkapital gibt. Schlussendlich geht die Bank ein erh√∂htes Risiko ein, wenn sie einer Vollfinanzierung zustimmt. Im Regelfall sind die Mindesttilgungsraten h√∂her, sodass eine h√∂here Gesamtbelastung zu tragen ist. Entscheiden Sie sich f√ľr eine Vollfinanzierung, sollten Sie auch hier im Vorfeld die unterschiedlichen Angebote vergleichen.


Welche Vor- und Nachteile sind bei einer Baufinanzierung ohne Eigenkapital zu ber√ľcksichtigen?

Welche Anschaffungen können mit einer Baufinanzierung finanziert werden?

√úber die Baufinanzierung kann alles angeschafft werden, sofern es den “wohnwirtschaftlichen Zwecken” dient. So kann eine Immobilie erbaut, gekauft oder auch modernisiert werden. Auch Einrichtungsgegenst√§nde, wie etwa die Einbauk√ľche, k√∂nnen im Rahmen einer Baufinanzierung angeschafft werden.


Bau-, Haus- oder Immobilienfinanzierung - gibt es Unterschiede?

Bau-, Haus- oder Immobilienfinanzierung – gibt es Unterschiede?

Ob Haus- oder Immobilienfinanzierung – im Regelfall gibt es keinen Unterschied. Mit einer Haus- oder Immobilienfinanzierung k√∂nnen Sie etwa private oder gewerbliche Immobilien finanzieren. Den einzigen Unterschied gibt es bei der Baufinanzierung – hier wird das Geld ausschlie√ülich f√ľr das Bauvorhaben genutzt.


Sind Online-Kredite eine Alternative?

Sind Online-Kredite eine Alternative?

Sie werden bemerken, dass es unz√§hlige Kreditangebote gibt. Das ist wohl auch der Grund, warum die Konditionen immer besser werden. Online-Kredite √ľberzeugen, da die Finanzierungen von Direktbanken ohne Filialnetz angeboten werden, mit besonders guten Konditionen und niedrigen Zinsen.

Sie sollten, wenn Sie einen Vergleich der unterschiedlichen Baufinanzierungen durchf√ľhren, keinesfalls die Online-Kredite au√üer Acht lassen – hier k√∂nnen Sie definitiv von den g√ľnstigen Konditionen profitieren.

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